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Müssen Mieter eine Wohnung ausmalen?

Die Fragen, ob Mieter, bevor sie ausziehen, eine Wohnung neu ausmalen müssen wird oft gestellt. Scheinbar gibt es unterschiedliche Antworten, de facto aber nur eine.

Ob Mieter, die eine Wohnung kündigen, diese vor der Rückstellung neu streichen müssen, ist immer wieder Thema.
Und das, obwohl der Gesetzgeber eine klare Regelung vorsieht. Handelt es sich um „übliche Abnützung“, sind Mieter, die eine Wohnung aufgeben, nicht verpflichtet, diese neu auszumalen oder neu streichen zu lassen.

Was ist eine ortsübliche Abnützung?
Wenn Sie sich jetzt fragen, was ist eine „übliche Abnützung“, sind Sie bereits beim strittigen Punkt angelangt. Laut Gesetz liegt eine übliche Abnützung dann vor, wenn die Mieter mit der Wohnung weder vorsätzlich noch grob fahrlässig umgegangen sind. Das ist auch der Fall, wenn diese die Wohnung in einem anderen Farbton als übernommen ausgemalt haben. Selbst dann besteht keine Verpflichtung, den Originalzustand wiederherzustellen – solange es sich um eine ortsübliche Farbe handelt. Wurden die Wände in einer ausgefallenen Farbe gestrichen, ist der Mieter hingegen verpflichtet, diese in einer anderen Farbe neu auszumalen. In der Praxis heißt das, gelb, rot oder grün in Pastelltönen sind OK, schwarz oder dunkelviolett eher nicht.

Schimmel und Löcher in der Wand
Zu Streitigkeiten kann auch die Frage führen, wer für etwaige Schimmelflecken in der Wohnung oder besser für deren Beseitigung verantwortlich ist. Mieter können nur dann zur Kasse gebeten werden, wenn diesen nachgewiesen wird, dass sie nicht ausreichend gelüftet bzw. für ein feuchtes Raumklima gesorgt haben.
Und was ist mit Haken oder Löchern in der Wand? Auch die müssen nicht entfernt werden, solange sie die Folge der üblichen Nutzung einer Wohnung sind. Heißt sie wurden dazu verwendet, Bilder aufzuhängen oder Möbel zu montieren.
Analoges gilt für den Bodenbelag. Ein im Rahmen der üblichen Abnützung verschmutzter Teppichboden muss nicht erneuert werden und ein Parkettboden muss vor einer Rückstellung nicht geschliffen und neu eingelassen werden.

Ein Vertrag in dem steht, dass die Wohnung bei Rückstellung neu ausgemalt werden muss, ist für den Gesetzgeber sittenwidrig und daher ungültig.

Wofür haben Mieter Anspruch auf Ablöse?
Und wie ist es umgekehrt? Wann haben Mieter Anspruch auf eine Ablöse für getätigte Investitionen.
Hier gilt analog, dass ein solches Recht nur für wesentliche Verbesserungen besteht. Ein verlegter Boden, frisch gestrichene Türen oder auch neue Fliesen sind keine wesentlichen Verbesserungen, für die Mieter eine Ablöse einfordern können. Haben Mieter hingegen das deutlich in die Jahre gekommene Bad komplett modernisiert, besteht ein entsprechender Anspruch sehr wohl.
Für Altbauwohnungen ist im §10 des Mietrechtsgesetzes (MRG) geregelt, für welche Verbesserungen Mieter Ablöse verlangen dürfen. Angeführt werden dort unter anderem neue Elektrik, Wasserleitungen, ein neuer Boiler, Bad, WC, Erneuerung des gesamten Fußbodens inklusive Unterbau.

Was gilt noch und was sicher nicht?
Schäden, die von Mietern verursacht wurden, können bis zu ein Jahr nach deren Auszug aus der Wohnung geltend gemacht werden. Das impliziert aber nicht, dass Vermieter eine geleistete Kaution solange zurückhalten dürfen. Diese muss nach dem Auszug zurückbezahlt werden.
Eine Ausnahme gibt es aber: Werden Schäden an der Wohnung bereits bei der Übernahme festgestellt, kann eine geleistete Kaution vorerst zurückbehalten werden. Bedingung dafür ist jedoch das Vorliegen einer Kostenschätzung für die Sanierung.
Und wenn im Vertrag steht, dass die Wohnung bei Rückstellung neu ausgemalt oder der Boden erneuert werden muss? Das wäre wohl die einfachste Lösung, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Für den Gesetzgeber ist eine solche Vereinbarung jedoch sittenwidrig und daher ungültig. Es gilt also auch in einem solchen Fall das bereits Ausgeführte …