Wissenswertes
Lage, Lage, Miethöhe.

Die schöne Lage, ein Balkon oder der Nahversorger ums Eck ... Erfahren Sie hier, wann, wo und welche Zuschläge bei einer Mietwohnung erlaubt sind.

Die Miete für eine Wohnung setzt sich zusammen aus dem Nettomietzins, den anteiligen Betriebskosten und der Umsatzsteuer. Die Höhe des Nettomietzinses hängt vor allem davon ab, ob eine Wohnung unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt und damit der Kategoriemietzins oder der Richtwertmietzins zur Anwendung kommen. Deren Höhe wird vom Gesetzgeber bestimmt, dazu können aber noch Zu- und Abschläge sowie insbesondere ein Lagezuschlag kommen.

Typische Zu- und Abschläge
Zuschläge rechtfertigen eine überdurchschnittliche Ausstattung, die Lage der Wohnung im Haus oder der besondere Zustand des Gebäudes. Beispiele für die Zuschläge verlangt werden dürfen, sind Balkon oder Terrasse, Sicherheitstüre, ein zweites Bad oder ein außergewöhnlicher Sternparkettboden.

Ein einfacher Parkettboden oder Küchenmöbel rechtfertigen hingegen keinen Zuschlag.
Typische Abschläge sind das Fehlen eines Aufzugs in einem mehrgeschossigen Gebäude, überdurchschnittliche Lärmbelastung, eine nichtvorhandene Heizung, fehlender Keller oder Vorraum oder wenn WC und Bad nicht getrennt sind.

Wird eine Wohnung befristet vermietet, sieht der Gesetzgeber einen Abschlag von 25 Prozent vor. Die Dauer der Befristung spielt dabei keine Rolle.

Lagezuschlag als Grundkostenanteil
Bei Wohnungen, für die der Richtwert gilt, kann zudem ein Lagezuschlag (oder auch Grundkostenanteil) dazukommen. Mit dessen Anwendung wird der unterschiedliche Wert der Wohnumgebung in der Miete berücksichtigt. Soll heißen: Für eine Wohnung im Cottage darf man mehr verlangen als für eine Wohnung an einer Durchzugsstraße. Dazu kommen noch weitere Kriterien wie die fußläufige Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten oder die Gehweite zu öffentlichen Verkehrsmitteln.

Ausgegangen wird von einer durchschnittlichen Lage, für die kein Zuschlag gerechtfertigt ist. In Wien ist das ein Gebäudebestand, der überwiegend in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und zum Zeitpunkt der Errichtung mehrheitlich kleine Wohnungen der Kategorie D aufgewiesen hat.

Typische Abschläge sind das Fehlen eines Aufzugs in einem mehrgeschossigen Gebäude, überdurchschnittliche Lärmbelastung,...

Wien mit Lagezuschlagkarte
Apropos. In Wien hat die Abteilung Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser der Stadt Wien (MA 25) eine Lagezuschlagskarte erstellt, aus der die Grundkostenanteile einfach abzulesen sind. So liegt derzeit der Lagezuschlag in den Außenbezirken bei null Euro, während Vermieter im 1. Bezirk 21,21 Euro als Grundkostenanteil aufschlagen dürfen.
Link: Die aktuelle Lagezuschlagskarte ist HIER online abrufbar.

In den anderen Bundesländern gibt es keine solche Karte, hier muss der Lagezuschlag für jedes Grundstück errechnet werden.

Aber auch in Wien ist diese Karte rechtlich nicht bindend. Zudem sorgt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshof (OGH) aus dem Jahre 2018 dafür, dass die Grundkosten alleine nicht mehr ausreichen, um eine Lage zu definieren.

Vermieter hat Nachweispflicht
Aufgrund der OGH-Entscheidung müssen seitdem die „allgemeine Verkehrsauffassung und die Erfahrung des täglichen Lebens“ berücksichtigt werden. Auch muss das jeweilige Wohnumfeld mit ähnlichen Lagen verglichen werden.

Konkret war vom OGH festgestellt worden, dass bei einer Wohnung in Wien-Margareten die fußläufige Erreichbarkeit von Autobus und Nahversorger keine überdurchschnittliche Wohnumgebung rechtfertigt, weil diese in Vergleich zu anderen innerstädtischen Lagen zu setzten ist.

Außerdem muss aufgrund der OGH-Entscheidung nunmehr der Vermieter den Nachweis erbringen, „dass es Anhaltspunkte (Wohnumgebungsfaktoren) gibt, die die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage erlauben.“