Vermieten statt verschenken
Ihre Bauklasse

Kleine Ziffer mit großer Bedeutung: Was Sie über die Bauklasse wissen sollten, bevor Sie über einen großen Ausbau oder Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken.

Die Rechnung ist einfach: Mehr Fläche bedeutet mehr Wohnraum und mehr Miete. Vielleicht haben Sie sich als Besitzer:in oder Vermieter:in einer Immobilie schon einmal gefragt, welches Potenzial in Ihrem Eigentum steckt. Denn im obersten Stock muss nicht unbedingt Schluss sein. Bevor Sie aber über einen großen Ausbau oder einen Verkauf nachdenken, sollten Sie der zuständigen Baubehörde einen Besuch abstatten.

Hier finden Sie in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen alle Informationen darüber, was wo gebaut werden dürfte. Denn es gilt, dass bestehende Bauten auch davon abweichen können, was bei einem potenziellen Neubau tatsächlich errichtet werden darf. Da die Baubehörden diese Pläne regelmäßig überarbeiten, können für einen Neubau andere Vorschriften gelten als für den Bestand. Das kann aus Sicht eines Immobilienbesitzers positiv sein, aber auch negativ. So gibt es Umwidmungen von Bau- zu Grünland. Dann dürften Sie Ihr Haus zwar renovieren, nach einem Abbruch aber nicht mehr neu bauen – in diesem Fall hätte sich auch die Frage nach der Bauklasse erledigt.

Während der Flächenwidmungsplan angibt, wie das Grundstück genutzt werden darf, lassen sich aus dem Bebauungsplan die Regeln für die bauliche Umsetzung ablesen. Darunter auch die zulässige Höhe: Sie wird im Bebauungsplan als rote römische Ziffer angegeben.

Bebauungspläne entziffern

Der Weg zu dieser Erkenntnis führt durch einen Dschungel an Ziffern und Buchstaben. Während der Flächenwidmungsplan angibt, wie das Grundstück genutzt werden darf, lassen sich aus dem Bebauungsplan die Regeln für die bauliche Umsetzung ablesen. Darunter auch die zulässige Höhe: Sie wird im Bebauungsplan als rote römische Ziffer angegeben. In Wien und Niederösterreich wird diese Höhe in sechs beziehungsweise neun Bauklassen unterteilt.

Rote Großbuchstaben geben die Widmung an, rote Kleinbuchstaben die Bauweise. Die roten Linien zeigen die Grenzen zwischen Gebieten mit unterschiedlichen Widmungen oder Bebauungsbestimmungen. Die schwarzen Zeichen schließlich geben die Ist-Situation an.

Bauklassen für Wien

In Wien wird die maximale Bauhöhe in ein Verhältnis zur Straßenbreite gesetzt.
Ein Gebäude mit über 35 Metern Höhe gilt als Hochhaus.

I: mindestens 2,5 m, nicht höher als Straßenbreite +2 m, höchstens 9 m
II: mindestens 2,5 m, nicht höher als Straßenbreite +2 m, höchstens 12 m
III: mindestens 9 m, nicht höher als Straßenbreite +3 m, höchstens 16 m
IV: mehr als 12 m, nicht höher als Straßenbreite +3 m (wenn die Straßenbreite gleich oder kleiner 15 m ist, ab 15 m Straßenbreite gilt Straßenbreite +4 m), höchstens 21 m
V: mehr als 16 m, nicht höher als die zweifache Straßenbreite, höchstens 26 m
VI: mehr als 26 m, nicht höher als die zweifache Straßenbreite

Bauklassen für Niederösterreich
In Niederösterreich gilt ein Gebäude schon mit über 25 Metern als Hochhaus, dafür entfällt die Mindesthöhe.

I: bis 5 m
II: über 5 m bis 8 m
III: über 8 m bis 11 m
IV: über 11 m bis 14 m
V: über 14 m bis 17 m
VI: über 17 m bis 20 m
VII: über 20 m bis 23 m
VIII: über 23 m bis 25 m
IX: über 25 m (Hochhaus)

Nützliche Links und Kontakte

Servicestelle Stadtentwicklung (MA21)
Auskunft über und Verkauf von Plandokumenten für Wien:
https://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/flaechenwidmung/servicestelle/