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Ablöse – was Mieter verlangen dürfen

Auch wer in einer Mietwohnung wohnt investiert schon mal in etwas, das er später nicht mitnehmen kann. Das will man beim Auszug dann gerne abgelöst haben. Wie sind da die Regeln?

Zunächst ist zu klären, was ein Mieter in einer Wohnung grundsätzlich alles verändern darf und wofür er die Zustimmung des Vermieters braucht. Modifizieren darf er so einiges: Zum Beispiel die Wände in der Farbe seiner Wahl streichen, Löcher zu Montagezwecken in die Wand bohren oder Böden erneuern. Bei größeren Umbauten, zum Beispiel wenn in ein neues Bad oder eine neue Küche investiert wird, braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters. Dieser muss informiert werden und hat dann zwei Monate Zeit, um zu reagieren. Führt die Investition zu einer Verbesserung der Wohnung ist eine Zustimmung unumgänglich.

Laut Mietrechtsgesetzes (MRG) hat der Mieter einer Zinshauswohnung Anspruch auf Ersatz jener Aufwendungen.

Gemäß § 10 des Mietrechtsgesetzes (MRG) hat der Mieter einer Zinshauswohnung sogar Anspruch auf Ersatz jener Aufwendungen „die über die Mietdauer hinaus für den Vermieter wirksam und von Nutzen sind“. Auch vertraglich lässt sich dieses Recht nicht ausschließen.

Für diese Aufwendungen besteht Anspruch auf Ablöse
Im § 10 Absatz 3 des MRG ist aufgelistet, für welche Aufwendungen Mieter einen Anspruch auf Ablöse erheben können. Diese müssen in den letzten zwanzig Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses zur wesentlichen Verbesserung gemacht worden sein. Dazu zählen unter anderem:

· Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Beheizungs- und Gasleitungsanlagen
· Sanitäranlagen
· Heiztherme und Warmwasserboiler, wenn diese bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren, aber schadhaft wurden

Ein häufiges Beispiel ist eine neue Heiztherme. Dafür muss in Zinshauswohnungen immer und in voller Höhe der Vermieter aufkommen – mit folgender Ausnahme, die seit der Wohnrechtsnovelle 2015 besteht: Wurde die Therme oder der Boiler vom Mieter vor 2015 erneuert, reduziert sich die Höhe der Ablöse pro Jahr ab Anschaffung um ein Zehntel.

Ablöseansprüche und ihre Ausnahmen
Auch bei Bad und WC differenziert der Gesetzgeber: Wurde etwa „nur“ in schicke neue Armaturen investiert oder der Boden erneuert, gilt dies nicht unbedingt als wesentliche Verbesserung – und somit besteht kein Anspruch auf Ablöse. Diesen gibt es nur für eine normale und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechende Ausstattung. Ebenso beim Boden: Es besteht kein Anspruch auf Ablöse, wenn nur ein neuer Belag verlegt wurde. Musste aber der gesamte Unterbau erneuert werden, sieht das anders aus. Dafür und auch für neue Fenster darf der Mieter Ablöse verlangen.

Übrigens: Nicht alle Investitionen sind im MRG geregelt. Mieter einer Zinshauswohnung können sich auch auf das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB), insbesondere § 1097, berufen. Hier finden sich Ersatzansprüche für Aufwendungen, die über die in § 10 Absatz 3 des MRG genannten Investitionen hinausgehen.